La primera fase de toda planificación es la definición del programa de necesidades: qué espacios se requieren, qué superficie útil es necesaria, y qué relación existe entre las distintas estancias. A partir de este programa, el arquitecto elabora el anteproyecto, que incluye la distribución en planta, los criterios estructurales básicos y una estimación preliminar de costes. Este documento es la base sobre la que se solicita la licencia urbanística al ayuntamiento correspondiente.
La segunda fase consiste en el proyecto de ejecución, que desarrolla con detalle todos los elementos constructivos: estructura, cerramientos, instalaciones (fontanería, electricidad, climatización), acabados y urbanización. Cada uno de estos capítulos se cuantifica en partidas alzadas y unidades de obra, generando el presupuesto base que servirá para solicitar ofertas a las empresas constructoras.
La tercera fase es la ejecución de la obra propiamente dicha, que requiere un control de calidad riguroso, una dirección facultativa (arquitecto y aparejador) que supervise el cumplimiento del proyecto, y una coordinación de seguridad y salud que garantice la protección de los trabajadores. Un error común es subestimar el tiempo de esta fase: en una vivienda unifamiliar de 120 m², la ejecución suele oscilar entre 8 y 12 meses, según la complejidad y la disponibilidad de materiales.
Finalmente, la entrega de la obra requiere la obtención del certificado final de obra, la licencia de primera ocupación y, en su caso, la cédula de habitabilidad. Es esencial conservar toda la documentación: proyecto, memorias, certificados de calidad y garantías, ya que serán necesarios para cualquier reclamación futura o para la venta del inmueble.